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リフォームトレンドウォッチ 資産をアップさせるリフォーム

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 リフォーム・トレンドウォッチ vol09
資産をアップさせるリフォーム
リフォーム・トレンドウォッチ
Vol.1 チェックしたい耐震診断
Vol.2 バリアフリーは必須項目
Vol.3 ペットライフを快適に
Vol.4 上手な収納計画
Vol.5 和室から洋室へリフォーム
Vol.6 今、見直される和室のよさ
Vol.7 ロハスとリフォーム
Vol.8 素敵なリフォームデザイン
Vol.9 耐震リフォームの好機
Vol.10 資産をアップさせるリフォーム
Vol.11 学問から見るリフォーム
Vol.11 リフォーム?建て替え?どっちがいいの?
匠が語るリフォーム
Vol.1 建て替えのできない家
Vol.2 築80年の日本家屋
Vol.3 アパートを快適リフォーム

 リフォームを行う際に考えたいのは、リフォームによっていかに「不動産価値を上げる」か、ということです。今お住まいのご自宅を資産として活用した際に、どの位の価値があるかという視点を持って見ると、必要に迫られたリフォームから付加価値を得たリフォームへと目的意識も変わってきます。今回は、自宅という資産価値をアップさせるリフォームの方法をご紹介します。いつもとは視点を変えて、ちょっと違ったリフォームについて考えてみましょう。
 
不動産の価値−収益還元法
   不動産の価格設定に収益還元法という考え方があります。これは不動産の運用によって得られると期待される収益、すなわち「賃料」を基に不動産の価値を評価する方法です。業界の計算式は難しいものが多いので、最も簡単な資産計算をしてみましょう。
駅から徒歩15分の3ldkマンションをお持ちだったとします。それを賃貸に出したところ、10万円で借り手がありました。この場合の年間収益は10万円×12ヶ月=120万円、雑費・諸税を引いて100万円の実収益です。この物件が5%の収益率だとして計算をすると、100万円(実収入)÷0.05(収益率)=2000万円 で、マンションの評価額は2000万円になります。
 一方、駅から徒歩5分のワンルームが10万円で賃貸されています。こちらの物件も同じように評価額を計算すると、10万円×12ヶ月=120万円、120万円−(雑費・諸税)=100万円、100万円(実収入)÷0.05(収益率)=2000万円 で、3ldkのマンションと同じ評価額になります。
 つまり諸条件に関わらず賃貸収益で不動産の価値が決まるという考え方です。日本では1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されました。
 そうなると賃貸料をいかに高く設定できるかによって、お持ちの資産価値は変わります。実用性の判断だけでなく、収益性を高めるという視点からリフォームを考えるのも一つの方法です。
 
不動産に関わるコスト

   不動産を所有するには、不動産取得税・固定資産税を始めとした税金、住宅ローン等の支払いと利息、修繕積立金や管理費、修繕やリフォーム費用といった必要な支払いがたくさん関わってきます。それらを長期間に渡り(例えば躯体の償却を47年として)、かかるコストを計算したことがある方は少ないのではないでしょうか?嫌なことは考えたくないものですが、住環境を維持するのにかかる費用を「生涯コスト」として一度計算してみると、お持ちの不動産への見方も変わります。
 最近は都心部での土地価格の高騰も見られますが、日本の場合、一般的に築年数が経った建物は不条理なほど価格が下がるケースが多いものです。計算をしてみて、資産価値は下がる一方、かかる経費が増大していく傾向が見えたのであれば、所有時期を決め売却するか、リフォームをして収益を生む資産に改良するかなどの検討も必要です 。

 
ライフサイクルと住まい

   以前ほどマイホームへの憧れを持つ方は少なくなり、生涯賃貸派という方も増えてきているようです。ライフサイクルに合った住スタイルをとる方が増えてきているのでしょう。
 家族構成の増減、高齢化、勤務地の変更など、長い人生ではその時々に適した住スタイルがあります。今お住まいの住宅が生活状況に最適でない場合も、コスト管理と同様に売却や賃貸への切り替えをする方が、より自然な選択かもしれません。その選択に住宅ローンというハードルがあるのであれば、ローン金額以上で売却できるか、賃貸の場合なら年間の支払いと収益のバランスが取れるか、といった要素が判断材料となります 。


リフォームで資産価値をup

   売却するにしても賃貸に出すにしても、リフォームで気をつけたいのは「一般的に好まれるデザイン」と「費用相場」を知ることです。その土地で借り手がつきやすい部屋の傾向やリフォーム費用と賃料(売却価格)の相場は必ずありますから、リフォームすることでいかに資産的価値を高めるかは客観的な判断が必要です。また、賃料や価格の上がり幅に対してリフォーム費用が上回る場合は、考え直すべきです。住み続ける場合にも、いずれの相続や贈与を考え、受け取る側が所有しやすい状態に保ち続けることが大事です。
 まずは現状を知りましょう。そしてその現状を改善するために、各選択肢のメリットデメリットを理解し、どれを選択することで最大限資産を活用できるか十分検討する必要があります。
 「建物の資産価値をリフォームで高めたい」。そうお考えの方は、実績のある大手リフォーム会社への相談から、始めてみてはいかがでしょうか?
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